Son günlerde manşetleri ve sosyal medyayı süsleyen haberleri görmüşsünüzdür: "Yargıtay’dan devrim gibi karar! Artık kira tespit davası açmak için 5 yıl beklemeye gerek kalmadı."

Peki, haber bültenlerinde büyük bir müjde veya felaket senaryosu gibi sunulan bu gelişmenin doğrusu nedir derseniz 10 Ekim 2026 tarihinde ATV Ana Haber’de de detaylarıyla aktardığım üzere; işin aslı medyanın manşetlerine yansıyandan çok farklı.

Gelin, ev sahipleri ile kiracıları karşı karşıya getiren bu fırtınanın ortasındaki hukuki gerçeği, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin (E. 2025/3450, K. 2026/1141) taze içtihadı ışığında mercek altına alalım. Ama karara geçmeden önce kira tespit davası kavramını bir ele alalım.

· Kira Tespit Davası Nedir ve Hangi Şartlarda Açılır?

Malumunuz eski kiracı diye bir kavram var ve eski kiracılara uygulanan zam oranının yasal sınırları var. Yani eski kiracı her sene rayiç bedelden kira ödemiyor. İlk 5 yıl için kira artışı yasal enflasyon oranı (TÜFE) üst sınırı ile belirlenir.

5 yıl dolduktan sonra ise bu kira bedeli belirlenirken uzlaşma sağlanamadığı durumlarda, kira sözleşmesinin 5. yılı doldurduğu senaryoda kira tespit davası açılarak emlak piyasası ve güncel rayiçler incelenerek gelecek dönem kira bedeli hakim kararıyla belirlenmektedir. 5 yılı aşan kira ilişkilerinde hakim artık sadece enflasyona bakmaz; emsal kiralara, taşınmazın durumuna, lokasyonuna ve hakkaniyete göre güncel rayiç bedeli belirler.

Ancak burada dikkatli olunması gereken bir durum var ki o da davanın açılma süresidir. Yeni kira döneminden en az 30 gün önce dava açılması halinde, belirlenecek kira bedeli yeni dönemin ilk gününden itibaren geçerli olur. Ancak eğer bu süre geçerse belirlenecek bedel bir sonraki kira dönemini kapsayacaktır.

· Nerden Çıktı Bu 5 Sene Geçmesini Beklemek Kalktı İddiası?

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi gayet açıktır: 5 yılını dolduran kira sözleşmelerinde hak ve nesafet indirimi uygulanarak yeni kira bedeli hakim tarafından tespit edilir.

Medya organları, Yargıtay’ın son kararını "5 yıllık süre tamamen rafa kalktı, herkes her yıl mahkemeye koşabilir" şeklinde yorumlayarak ciddi bir bilgi kirliliğine sebep oldu. Kiracılar üzüldü, ev sahipleriyse bayram yaptı. Lakin durum pek de öyle değil. Çünkü Yargıtay ne 5 yıllık kanuni süreyi ilga etti ne de kira hukukunun temel dinamiklerini altüst etti.

· Kararın Asıl Özü Neye Dayanıyor?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin bahse konu kararında önümüze çıkan somut durum şudur:

Taraflar aralarındaki ilk sözleşmeyi 2005 yılında akdetmişlerdir akabinde 2018 yılında yenilenen bir sözleşme imzalamış ve yeni bir kira bedeli belirlemişlerdir. Bunun üzerine 2021 yılında açılan kira tespit davasını her ne kadar ilk derece mahkemesi 5 yıl dolmadığı gerekçesşyle reddetse de dosya Yargıtaya intikal etmiş ve Yargıtay 2005 yılında akdedilen ilk sözleşmeden dolayı kira ilişkilerinin 5 yılı geçmesi nedeniyle davanın kabul edilmesi yönünde karar vermiştir.

Yargıtay tam bu noktada çok kritik bir hukuki düğümü çözmektedir:

Yenilenen sözleşmenin imzalanmasından itibaren henüz 5 yıl geçmemiş olsa dahi; eğer ilk kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren toplamda 5 yıllık süre dolmuşsa, mahkeme yenilenen sözleşmeye bakıp "henüz 5 yıl olmadı" diyerek davayı reddedemez. İlk sözleşmeden geçen süreleri göz önüne alarak hak ve nesafete göre kira bedelini tespit etmek zorundadır. Ancak eğer böyle bir durum söz konusu değilse 5 yıllık süreyi beklemek şart.

Yani özetle Yargıtay; sırf arada taraflarca yenileme protokolü yapıldı diye hakkın ötelenmesine izin vermemiş, ilişkinin toplam geçmişini ve hakkaniyeti esas almıştır.

· Hakkaniyet İndirimi

Dava açan ev sahiplerinin yargılama sonunda en çok şaşırdığı hususlardan biri de mahkemenin tespit ettiği rakamdır. Biz avukatların “Ev sahibi Yan daire 30 bin TL'ye kiralandı, bilirkişi de bunu doğruladı ama hakim kirayı neden 25 bin TL yaptı?” sorularıyla karşılaşmamız mümkün oluyor.

İşte burada devreye Yargıtay içtihatlarıyla kemikleşen "Hak ve Nesafet -Hakkaniyet- İndirimi" girer. Yargıtay, kirasını aksatmadan ödeyen ve taşınmazda düzeni sağlayan eski kiracıyı, sıfırdan eve girecek yeni bir kiracıyla aynı kefeye koymaz. Bilirkişi çevredeki boş emsal evlere bakarak tam piyasa değerini belirler; ardından hakim, bu bedel üzerinden ortalama %10 ila %20 arasında bir eski kiracı indirimi uygular.

· Peki 10 Yıllık Kiracı İçin de Hakkaniyet İndirimi Uygulanır Mı?

Evet, uygulanır. Ev sahiplerinin sıklıkla düştüğü bir diğer yanılgı da "Kiracım 10 yılı devirdi, artık mahkeme hiç indirim yapmadan direkt piyasa fiyatına karar verir" düşüncesidir.

Oysa Türk Borçlar Kanunu’na göre 5. yıldan sonraki tüm dönemlerde 10., 15. veya 20. yıl fark etmeksizin hakkaniyet indirimi zorunludur. Hatta kiracılık süresi ne kadar uzunsa, hakkaniyet indirimi de o kadar cömert uygulanmaktadır.

Burada karıştırılan husus, 10 yılını dolduran kiracının gerekçesiz tahliye edilebilme (TBK m. 347) hakkıdır. Ev sahibi kiracıyı tahliye etmek yerine kira tespit davası açmayı seçtiyse, mahkeme o kiracıyı yılların emektarı sayar ve hakkaniyet indirimini uygular.

· Ne Ev Sahibi Mağdur Olmalı Ne Kiracı!

Kira hukuku, zayıf tarafın yani kiracının korunduğu bir sistem üzerine inşa edilmiştir lakin bir tarafın ezildiği, diğer tarafın haksız kazanç sağladığı bir terazi değildir. Eğer kira bedelinin belirlenmesi dolayısıyla bir uyuşmazlık yaşamanız söz konusuysa burada dikkate alacağınız şey manşetlerdeki tık kazandıracak bilgiler değil; olayın aslını ve somut uyuşmazlığınızın detaylarını bilen uzman hukukçuların yönlendirmeleri olmalıdır. Çünkü hukuk, kulaktan dolma haberlerle değil; somut olayın şartları ve doğru içtihatlarla işler.

Not: Sosyal medyada “Hukuka Dair” isimli kanalımda Youtube, Spotify, Instagram ve Tiktok’a gündelik hayatta karşılaşılabilecek hukuki konularla ilgili hukukçu olmayanların da anlayabileceği konseptte içerikler üretmekteyim. Hukuka Dair konular ile ilgili daha fazla bilgi almak için özellikle Youtube’dan ve Spotify’dan @hukukadairkanali hesabını ziyaret edebilir ve ilgili içeriklere bakabilirsiniz. Takip edip, abone olarak destek verirseniz çok mutlu olurum.

Av. Asena Gülce Demirel