Sinem Altunay - Ülke gündeminde tartışılan emlak vergisine esas rayiç değer artışları, Bolu’da da vatandaşların en çok merak ettiği konuların başında geliyor. Haziran ayı sonunda 213 sayılı Vergi Usul Kanunu kapsamında toplanan takdir komisyonu, 2026–2029 yıllarına ilişkin emlak beyan değerlerini belirledi. Bolulular, yeni dönemde artışların vergi yüklerine nasıl yansıyacağını ve hangi kalemleri etkileyeceğini sorgularken, Bolu Serbest Muhasebeci Mali Müşavirler Odası (SMMMO) Başkanı İlkay Bağatır sürece dair değerlendirmelerde bulundu.
“EMLAK BEYAN DEĞERLERİNDE ÜÇ KAT ARTIŞ”
SMMMO Başkanı İlkay Bağatır, sürece ilişkin değerlendirmesinde “Haziran ayı sonunda, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun vermiş olduğu yetkiye dayanarak Bolu ilinde bir takdir komisyonu oluşturuldu. Oluşturulan takdir komisyonunda iki adet defterdarlık yetkilisi, iki adet Bolu Belediye Başkanlığı yetkilisi, tapu müdürlüğü yetkilisi, ticaret odası ve ilgili sektör temsilcilerinin bulunduğu bir komisyon oluşturuldu ve bu komisyonla da emlak beyan değerleri belirlendi. Bu belirleme sonucunda da duyduğumuz kadarıyla Bolu ilinde üç katına kadar artışlar olduğu söylenmektedir.” şeklinde konuştu.
BİRÇOK VERGİ KALEMİNE ETKİ EDECEK
Bağatır, yeni rayiç değerlerin farklı vergi yükümlülüklerini artıracağını vurgulayarak, “Birçok vergi kalemini etkilemekte. Rayiç bedel artışlarının emlak vergisi üzerinde , doğrudan olmasa bile dolaylı olarak değerli konut vergisinde , alım- satıma esas değerler rayiç bedeller altında kalamayacağından tapu harçları üzerinde , veraset intikal vergisi üzerinde, taşınmazların elden çıkarılmasından doğan değer artış kazançlarında , emsal kira bedelinin söz konusu olduğu kira beyanlarında ve yine emsal kira bedellilerinin dikkate alındığı basit usule geçişlerde etki yaratacağı açıktır. Burada esas belirlenen tutarlar arazi ve arsa beyan değerleriyle alakalı. Takdir komisyonları cadde cadde, sokak sokak, mahalle mahalle bu beyan değerlerini belirledi. Bina metrekare rayiç değerleri ise Çevre, Şehircilik Bakanlığı ile Maliye Bakanlığı’nın ortaklaşa belirlediği değerler. Bina emlak vergisine esas değer hesaplanırken binanın arsa payı ile bu değerler birlikte dikkate alınmakta ve birçok vergi kalemini etkilemektedir. Evet, emlak vergisi üzerinde bir etkisi olacaktır. Özellikle arsa vergileri ve bina vergileri üzerinde bir etkisi olacaktır.” dedi.
Bağatır, değerli konut vergisinin de gündeme gelebileceğini belirterek, “Değerli konut vergisi dediğimiz, Türk vergi sistemine yeni kazandırılmış bir vergi türü vardır ve belediye gelirleri içerisinde sayılmaktadır. Değerli konutların matrahları çok düşük tutulmuştur. Eğer bu matrahlar yükseltilmezse, değerli konut vergisi doğabilecektir. Veraset ve intikal vergisiyle alakalı da bilindiği gibi, yakını kaybeden ya da ivazsız intikallerde veraset ve intikal vergisi hesaplanmaktadır. Bunun esas beyan değerleri taşınmazların veraset yoluyla geçmesi sonucunda rayiç değerler üzerinden hesaplanmakta ve burada da ciddi artışlar meydana gelecektir.” dedi.
“YASAL DÜZENLEME YAPILMALI”
Bağatır, rayiçlerdeki ani artışların tapu harçları ve değer artış kazancı vergisine de yansıyacağını ifade ederek şu örneği paylaştı:
“2025 yılı Mart ayında bir taşınmaz aldınız diyelim. Tapuda o dönemin belediye rayiç değeri üzerinden işlem yaptınız. 2026’ya geldiğinizde aynı taşınmazı ekonomik ihtiyaçlar nedeniyle elden çıkarmak istediğinizde, bu rayiçlerdeki yüksek artışlar sonucunda değer artış kazancı vergisiyle karşılaşabileceksiniz. Yine tapu harçlarında da yüksek ödemeler söz konusu olacak. Bu durum birçok vergi kalemini etkileyecektir. Bu nedenle özellikle yeni bir yasal düzenleme yapılarak mağduriyetlerin giderilmesi gerektiğini düşünüyorum.”
SMMMO Başkanı Bağatır, vatandaşların mağduriyet yaşayacağını vurgulayarak, “Özellikle veraset intikali sonucu taşınmaz edinen bir kişinin, ayrıca birikimleri sonucu elde ettiği taşınmaz söz konusuysa, burada da ciddi emlak vergisi artışları meydana gelecek ve insanlar ödemekte zorlanacaktır. O yüzden bu oranların ve nispetlerin özellikle tekrardan gözden geçirilmesinin çok doğru olacağı kanaatindeyim. Buna göre bir işlem yapılırsa çok daha iyi olacaktır.
Mağduriyetlerin önüne geçilecektir. Çünkü bundan sonraki süreçte özellikle sadece emlak vergisi ve değerli konut vergisi değil, değer artış kazançlarından ve tapu harçlarından kaynaklanan sorunlar da ortaya çıkacaktır. Vergilendirmede emsal kira bedeli esastır. Bunlardan kaynaklanan birçok sorun doğabilecektir. O yüzden de tekrardan birçok boyutuyla gözden geçirilmesinin sağlıklı olacağı kanaatindeyim.” dedi.
“7–8 EYLÜL’E KADAR DAVA AÇILABİLİR”
Takdir komisyonu kararlarının 30 Haziran itibarıyla ilan edildiğini hatırlatan Bağatır, “Bir ay askıda kaldı bu kararlar. Askı süresi içinde itiraz edilmesi gerekiyordu. İtirazlar gerçekleşmedi. Şimdi 7–8 Eylül’e kadar dava açılabilme imkânı var. Ancak dava açıldığı takdirde Türk yargı sistemini tıkayacaktır. Toplumun tamamı dava açarsa hem yargı sisteminde hem kamu kurumlarında ciddi zaman kayıpları yaşanacaktır. Bu yüzden de acilen bir yasal düzenleme ile mağduriyetlerin önüne geçilmesi faydalı olacaktır.” dedi.
“ANİDEN YAPILAN ARTIŞLAR VATANDAŞI OLUMSUZ ETKİLER”
Rayiç bedellerin piyasa değerleriyle uyumlu hale gelmesinin önemine dikkat çeken Bağatır, “Oranlar yüzdesel olarak çok yüksek. Teknik olarak rayiçlerin piyasa değerlerine yaklaşması gerekir. Ancak aniden yapılan bu artışlar vatandaşları ekonomik olarak olumsuz etkileyecek ve Türk vergi sisteminde sorunlar yaratacaktır” ifadelerini kullandı.
“DEĞERLEME UZMANLARI KOMİSYONLARDA BULUNMUYOR”
2026 yılına ait inşaat metrekare maliyetlerine değinen Bağatır, “Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile Maliye Bakanlığı tarafından ortaklaşa belirlenen metrekare birim maliyetler Resmî Gazete’de ilan ediliyor. Bunlar takdir komisyonları tarafından belirlenmiyor. Birçok harca esas değer ortaya çıkıyor. Dolaylı yoldan bina emlak vergilerini de etkiliyor.
Neden? Çünkü arsa payıyla birlikte bu inşaat metrekare maliyetleri değerlendirilerek emlak vergisinin esas matrahı ortaya çıkmakta. Bu meblağlar Resmî Gazete’de yayınlandı. Yani aslında sadece belediyelerin belirlediği bir şey değildir. 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’na göre takdir komisyonları oluşturulur. Bu komisyonlarda belediye temsilcileri, defterdarlık temsilcileri, ticaret ve sanayi odası temsilcileri, tapu müdürlüğü temsilcisi ve ilgili sektör temsilcileri yer alır. Tüm sektörleri ilgilendirdiği için komisyon kararıyla belirlenmektedir.” dedi.
Bağatır ayrıca, takdir komisyonlarında gayrimenkul değerleme uzmanlarının bulunmadığına dikkat çekerek, “Ancak bana göre takdir komisyonlarının içerisinde değerleme uzmanlarının da bulunması gerekmektedir. Bildiğim kadarıyla Türkiye genelinde gayrimenkul değerleme uzmanları bu takdir komisyonlarında yer almamaktadır. Bu yönüyle alınan kararların hukuki açıdan tartışılır olduğunu düşünüyorum.” şeklinde konuştu.
